（为保护当事东谈主秘籍和避不要纠纷，以下案例中当事东谈主姓名过头他信息均为假名柳州预应力钢绞线价格，若有重复请算计咱们赐与消释。）

2004年，赵开国因在城区购房，算出售其位于北河村的处老宅——号房屋（含北房四间及院落）。其时，周文斌、周李氏夫妇挑升购买，但他们并非北河村村民，惦念日后法翻建或确权。

为脱色计谋放胆，三约定：由周文斌夫妇推行出资2万元，但以本村村民吴大山的口头与赵开国顽强《房屋买公约》。为少缴税费，公约上仅写明房款5000元。

签约后不久，周文斌的孩子来看房，嫌房屋老旧不肯居住。周文斌遂将房屋“转手”给亲戚郑永福（亦非北河村村民），收取约2.2万元，并由郑永福入住于今。期间，郑永福在院内加盖了南配房。

十余年后，赵开国得知房屋几经转手，且推行使用东谈主并非本村村民，遂向法院告状，请求：

证实其与周文斌夫妇之间的借名买公约；

证实周文斌夫妇与郑永福之间的转公约；

判令郑永福腾退号房屋及院落。

庭审中，各说法高大：

周文斌夫妇称：“咱们没买房，是吴大山买的。”

吴大山称：“屋子是我买的，其后租给郑永福。”

郑永福称：“我是租房，不是买房。”

但赵开国提交了灌音、证东谈主证言，并请求法院拜谒，证实：推行出资东谈主是周文斌夫妇，吴大山仅为挂名。

裁判效果

法院判决：

✅ 证实赵开国与周文斌、周李氏借用吴大山口头于2004年顽强的房屋买公约；

❌ 驳回赵开国对于证实二次转及条件腾退房屋的其他诉讼请求。

虽未拿回房屋，但得胜“撕毁”原始走动同，为后续维权奠定基础。

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本案中枢在于三个问题：

、谁是真确买受东谈主？

尽管公约签在吴大山名下，但法院综以下事实认定：真确买受东谈主为周文斌、周李氏：

购房款2万元由周文斌夫妇支付；

多论说矛盾（如吴大山代理东谈主前后两次开庭拼凑款、建房形色不）；

周文斌自认“因经验才借名”，且孩子看房后决定不要，才“转”给他东谈主。

→ 法院认定：系典型的“借名买房”安排。

二、借名买是否有？

根据法律规定，农村屋基地使用权不得向本集体经济组织除外成员转让。

周文斌夫妇非北河村村民，不具备购买经验，其借名活动脱色国地皮管束计谋，损伤集体利益。

→ 该借名买公约因违犯法律强制规定而。

三、能否条件郑永福腾房？

赵开国未能充分评释郑永福系从周文斌处“购买”房屋（郑永福坚称是租出，钢绞线厂家吴大山亦称是出租），现存笔据不及以认定存在二份买同。

且同后的返还，应与购房款返还、添附补偿等问题并处理。

→ 腾退请求暂不予复古。

胜诉办案心得

本案虽未杀青房屋返还，但得胜证实原始借名买，具有要紧意旨。要道申饬有三：

，穿透“口头登记”，锁定真确走动主体。

农村借名买房常以“亲戚代抓”花式出现，口头同法，实则脱色计谋。咱们蚁合：

推行付款凭证（现款录用需辅以证东谈主、灌音）；

当事东谈主自认借名的论说（如周文斌承认“因经验才用吴大山名字”）；

活动矛盾点（如吴大山称我方买房，却从未付款、始终不想法权益）。

这些笔据酿成闭环，使法院笃信“名为吴大山购买，实为周文斌夫妇操作”。

二，紧扣屋基地不容对外转让的强制规定。

农村房屋买不同于商品房，其力取决于买受东谈主是否具备本集体经济组织成员身份。咱们未纠缠于“是否善意”“是否居住多年”，而是胜利征引《地皮管束法》及法则解释，强调：非村民购买屋基地房屋，论是否借名，均属。这法律定了了、弗成动摇。

三，分阶段进维权策略。

次诉讼聚焦“证实可”，而非急于要房。因为：

同是后续返物、抵偿吃亏的前提；

若同期想法腾退，易因笔据不及全盘败诉；

先确权，再另案处治返还与补偿，恰当。

本案恰是通过“先破后立”的策略，为当事东谈主保留了最初追索的权益。

此案请示：农村房屋买切勿借名操作。即使当年多年、屡次转手，原房东仍可想法同。而出资东谈主即便始终居住，也可能面对“钱房两空”的风险。

讼师先容：靳双权讼师，北京东卫律所房产功绩部主宰，曾兼任房地产营销协会会长，主宰房地产法律计划整理责任。闪耀房地产走动波及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个治安的法律问题。擅所长理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买、借名、收受、分割、析产、拆迁经过中波及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳讼师为链房地产经纪公司草拟的存量房屋买同及补充公约，已被北京二手房阛阓上的中介公司普通选拔，现在，北京二手房阛阓上使用的同大部分出自靳讼师之手。

如有算计问题，宽饶回电扣问。